19 Luglio 2008 - In uno scenario di mercati finanziari difficili la storica propensione del risparmiatore italiano ad investire "nel mattone" può trovare nuove spinte. E' bene però sottoporre a qualche esame la diffusa affermazione che i beni immobili siano un investimento che non tradisce mai.

Il Sole 24 Ore ha pubblicato di recente una statistica (fonte: Istat e Scenari Immobiliari) che mostra come i prezzi delle abitazioni - prezzi unitari in moneta costante - siano saliti dal 1998 ad oggi di circa il quaranta per cento, pari ad un tasso annuo composto del 3,4%. Se a questo aggiungiamo gli utili derivanti da locazione ne esce la constatazione di un rendimento sicuramente interessante.

Tuttavia non è stato sempre così. Il periodo precedente, dalla metà del 1992 alla metà del 1998, è stato caratterizzato da un continuo calo, che ha raggiunto il 25% dai massimi. La fase negativa ha coinciso in buona parte con quella del mercato immobiliare degli Stati Uniti, che di nuovo oggi è in netta crisi.

Quella degli anni novanta non è stata la sola la crisi del mercato italiano del dopoguerra. Tra il 1974 ed il 1977 si è registrato un calo di circa il 7%; tra il 1982 ed il 1986 il calo è stato del 18%. Interessante notare che l'ampiezza delle fasi negative è crescente sia in termini di tempo che in termini di perdita di valore.

Riguardo alla correlazione con il mercato azionario domestico, la prima fase negativa del mercato immobiliare, '74-'77, coincide perfettamente con una fase negativa dell'indice azionario Comit. E' l'epoca del primo shock petrolifero. Nella seconda fase invece, '82-'86, l'indice Comit è fortemente cresciuto e così nella terza, quella dal '92 al '98. Dopo la correlazione diretta degli anni settanta, le più importanti fasi di calo del mercato azionario hanno visto i prezzi delle abitazioni salire.

Un altro elemento che spicca dall'analisi è la constatazione che le fasi correttive hanno seguito a distanza di due o tre anni la contrazione del numero di compravendite. Ora il numero di compravendite è in contrazione in Italia da circa quattro anni e gli effetti sui prezzi si cominciano a sentire.

Le statistiche che circolano oggi di parlano di prezzi ancora stabili - ma non più in crescita - e compravendite a rilento. Anche a questo riguardo occorre fare qualche osservazione. Il mercato immobiliare è ben diverso dai mercati mobiliari. Questi ultimi sono caratterizzati da contratti tipizzati e da rilevazioni istantanee dei prezzi. Gli immobili invece sono tutti diversi uno dall'altro, non esiste una concentrazione degli scambi (una Borsa) nè una rilevazione immediata ed indipendente dei prezzi. L'andamento dei prezzi degli immobili lo conosciamo in ritardo e, in buona parte, attraverso le grandi reti di agenzie, che dobbiamo ringraziare per le informazioni ma che non sono certo prive di conflitti di interesse.

Del resto non è difficile immaginare l'impatto negativo che il più elevato costo del denaro può avere sulla domanda di mutui nuovi - che sono cosa diversa dalle rinegoziazioni e dalle sostituzioni - e perciò su compravendite e prezzi.

Un poco più nascosta al grande pubblico è invece la situazione delle imprese in Italia: il loro indebitamento negli ultimi anni è cresciuto e si tratta in gran parte di prestiti contratti dal settore immobiliare o per la costruzione di immoblili. Il peso crescente degli oneri finanziari e del debito potrebbe spingere molti costruttori a cercare di piazzare al ribasso gli immobili invenduti, per fare cassa.

Il mattone è stato certamente una buona difesa dall'inflazione nel lungo periodo, con rivalutazioni medie in moneta costante del 2,3% circa ogni anno, se misurate negli ultimi 50 anni. Ma si registra comunque che i prezzi degli immobili non sono immuni - neppure lontano dalla finanza facile degli Stati Uniti - dai cicli economici.